Transacciones Complicadas: Serie para Iglesias
By Raul Rivera
Diciembre es el Mejor Mes Para que la Iglesia Cierre una Transacción
A menudo sorprende a muchas iglesias que cerrar la compra de un edificio en diciembre pueda resultar en ahorros de costos significativos en comparación con enero o cualquier otro mes. Como verá en el ejemplo siguiente, los ahorros pueden ascender a muchos miles de dólares. El factor clave que influye en esta diferencia es el prorrateo de los impuestos a la propiedad. Profundicemos en un ejemplo del mundo real para ilustrar este punto.
El Caso de la Iglesia XYZ
La iglesia XYZ, en busca de un nuevo edificio, encontró un antiguo restaurante en 123 Main Street. En octubre, presentaron una oferta de $1.8 millones con un depósito de garantía de $18,000.00. El vendedor aceptó la oferta. Después de una minuciosa diligencia y de asegurar el ochenta y cinco por ciento de financiamiento de $1,530,000.00, el abogado encargado del cierre presentó dos posibles fechas de cierre al director de finanzas de la iglesia: el 28 de diciembre o el 7 de enero. Teniendo en cuenta la intensa temporada navideña, el director financiero eligió la fecha del 7 de enero. Sin que él lo supiera, esta decisión le costaría a la iglesia $27,692.31 en lugar de solo $460.26 si hubiera elegido el 28 de diciembre.
¿Cómo Podría Costar Tanto una Simple Decisión?
El momento oportuno en el sector inmobiliario es precisamente lo que hace que este escenario sea una "transacción complicada". Navegar por el mercado inmobiliario presenta un laberinto de posibles errores para las iglesias. Es un consejo común que doy a pastores y líderes de iglesias: dirigir una iglesia también significa dirigir una corporación como su director ejecutivo. Los líderes más eficaces comprenden la importancia de incorporar los conocimientos de mentes empresariales expertas en la dirección de la Iglesia. Desafortunadamente, es un problema recurrente donde los empresarios calificados se ven marginados, no debido a una falta de voluntad de los pastores para involucrarlos sino a una vacilación nacida de la incertidumbre. Los pastores a menudo desean abrir caminos para los congregantes expertos en negocios; lo que pasa es que les cuesta crear un rol significativo y relevante que realmente resuene con la perspicacia de estos profesionales.
Comprender el Prorrateo del Impuesto a la Propiedad
Cuando una iglesia decide comprar un edificio, a menudo un detalle que se pasa por alto es el prorrateo de los impuestos a la propiedad entre el vendedor y el comprador. El prorrateo es una forma de dividir los impuestos a la propiedad de manera justa en función de cuánto tiempo cada parte ha sido propietaria de la propiedad durante el año de la transacción.
Así es como se desarrolla: la factura total anual del impuesto a la propiedad se divide por 365 días para determinar una tasa impositiva diaria. Esta tasa diaria es crucial porque ayuda a distribuir con precisión la responsabilidad fiscal entre el vendedor y el comprador, en relación con el número exacto de días que cada uno será propietario de la propiedad durante ese año.
Escenario 1: Cierre el 28 de diciembre
- Impuestos Anuales Sobre la Propiedad: $27,999.15
- Año Fiscal: 1 de Enero al 31 de Diciembre
- Tasa Impositiva Diaria: 27,999.15 Dividido por 365 = 76.71
- Duración de la Propiedad del Vendedor: del 1 de Enero al 27 de Diciembre (361 Días)
- Propiedad del Comprador (Iglesia) Duración: 28 de Diciembre al 31 de Diciembre (4 días)
- Cálculo de Prorrateo:
- Impuesto Prorrateado del Vendedor: la Tasa Impositiva Diaria × 361 es $76.71 Multiplicado por 361 = 27,692.31
- Impuesto Prorrateado del Comprador (Iglesia): La Tasa Impositiva Diaria × 4 es 76.71 x 4 = 306.84
Escenario 2: Cierre el 7 de enero
- Impuestos Anuales Sobre la Propiedad: $27,999.15
- Año Fiscal: 1 de Enero al 31 de Diciembre
- Tasa Impositiva Diaria: $27,999.15 Dividido por 365 Días = $76.71
- Duración de la Propiedad del Vendedor: Enero. Del 1 al 6 de Enero (6 días)
- Duración de la Propiedad del Comprador (Iglesia): del 7 de Enero al 31 de Diciembre (359 días)
- Cálculo de Prorrateo:
- Impuesto Prorrateado del Vendedor: $76.71 Multiplicado por 6 = $460.26
- Impuesto Prorrateado del Comprador (Iglesia): $76.71 por 359= $27,538.89
Cómo Registrar la Compra en Los Libros de La Iglesia
Registrar esto correctamente es complicado. Aquí es donde nuestro Servicio de Contabilidad ha resultado útil para las iglesias que confían en StartCHURCH para su administración financiera. Nuestro enfoque único y orientado al trabajo en equipo para administrar los libros de su iglesia es similar a tener un secretario financiero supervisando atentamente las finanzas de la iglesia. Servir y afirmar el llamado de Dios en su vida es nuestra misión. Puedo decir con confianza que nuestro equipo de contabilidad es fácilmente accesible, lo que garantiza que no tendrá que dejar mensajes y esperar días para recibir una respuesta.
La iglesia comenzó con un total de $412,000 en efectivo antes de que comenzara la transacción.
En Octubre
Débito: Gastos Prepagos (Activo)………………….………$18,000.00
Crédito: Efectivo………………………………………...……$18,000.00
En Enero
Revertir la transacción de octubre
Crédito: Gastos Prepagos (Activo)…………………………..$18,000.00
Débito: Efectivo……………………………………………..…$18,000.00
Luego ingrese lo siguiente:
Débito: Edificio (Activo)……………………………..………$1,800,000.00
Débito: Costos de cierre (gastos)………………………..…$12,653.00*
Débito: Impuestos (Gasto)………………………..…………$27,538.89
Crédito: Hipoteca por Pagar…………………………………$1,530,000.00
Crédito: Efectivo……………………………………..………..$310,191.89**
El efectivo final disponible después del cierre del 7 de enero es de $101,808.11. Si hubieran cerrado el 28 de diciembre, el efectivo final disponible sería de $129,040.16.
En la nota de la entrada de Impuestos, el Director Financiero ingresa “Ups, me equivoqué”.
Hay Muchas Transacciones Complicadas
Como líderes en el ministerio, estamos llamados a navegar la mayordomía espiritual y temporal de nuestras iglesias con diligencia y sabiduría. El caso de la Iglesia XYZ nos muestra cómo el ámbito de las finanzas de la iglesia está plagado de complejidades donde el simple momento de las transacciones puede tener profundas implicaciones en los resultados financieros de la iglesia.
Nuestro compromiso de servir a las iglesias va más allá de la mera contabilidad. En StartCHURCH, ofrecemos la seguridad de que sus preocupaciones financieras también son las nuestras. Nuestro objetivo es brindarle claridad financiera y la confianza para tomar decisiones informadas que se alineen con la visión de su iglesia. ¡Programe una llamada hoy y permítanos guiarle!
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*Todos los costos de cierre se agrupan en una sola cuenta.
**Pago inicial que incluye garantía + costos de cierre + impuestos