Iglesia pierde edificio por reglas de zonificación
By Raul Rivera
Punto clave: Cuando se compran activos la debida diligencia es de suma importancia. Nunca es seguro asumir que usted puede establecer una iglesia en un lugar determinado. Asegúrese de que el departamento de zonificación y planificación le den el visto bueno por escrito antes de hacer cualquier compromiso financiero.
Hoy quiero compartir con usted la manera en que el tener la infraestructura correcta en su iglesia puede puede proteger su sueño . La vida ministerial puede cambiar en un instante. Acompáñeme por un momento ahora mismo y permítame mostrarle cómo una iglesia en Arizona compró un edificio de ensueño para su congregación, pero lo perdió debido a una ley de zonificación.
Hay ocasiones en su ministerio en las que percibe que Dios está haciendo algo en particular, solo para darse cuenta de que Él en realidad tenía otros planes, los cuales descubre una vez que está demasiado involucrado y ya no se puede retractar. Él lo hace a propósito para conseguir que se mueva en áreas que son mucho más grandes que usted. Estar preparado es igual de importante al recibir una bendición, como al creer.
En otras palabras, estoy tan convencido de que Dios va a bendecirme, que el día de hoy hago planes para construir la red más grande que pueda, para recibirlo todo. La red de los discípulos comenzó a romperse cuando solo tenía 153 pescados. Su estructura era demasiado pequeña y débil.
¿Qué tan grande y fuerte es la suya? Voy a mostrarle cómo la estructura de fundación de esta iglesia de Arizona pudo haber salvado el edificio y lanzarla hacia un futuro nuevo y brillante.
Cuando cree que su sueño ha llegado
En 2007, un pastor y una congregación de 250 miembros en Yuma, Arizona, compraron un edificio de 17,466 pies cuadros en la calle principal por $415,000.00. Su sueño era ofrecer servicios y actividades de culto diariamente. Ellos querían una iglesia en la que también se enseñaran clases de música y danza, consejería, campamentos bíblicos de verano, clases de desarrollo educativo general, clases de inglés y clases de computación. Durante mucho tiempo buscaron el lugar perfecto para su iglesia, después de años de búsqueda, encontraron el lugar ideal: ¡el antiguo edificio de una tienda departamental que había estado vacante durante muchos años! Parecía el edificio perfecto.
La debida diligencia debe de ser minuciosa
Después de firmar el contrato de compra, la iglesia asistió a una reunión de pre-desarrollo con la ciudad como una cuestión de diligencia preventiva. Querían asegurarse de que se podía operar una iglesia en dicha ubicación. Preguntaron si “existía algún problema potencial relacionado con la operación de una iglesia en la propiedad.” Los funcionarios de la ciudad les informaron que la iglesia debía de solicitar un permiso de uso condicional antes de que pudiera operar como iglesia en la calle principal porque el edificio estaba ubicado en la parte antigua de la ciudad. Se sintieron satisfechos con la respuesta de la ciudad, cerraron el trato y comenzaron los preparativos para cumplir el sueño de la iglesia.
Solicitud Denegada
Una vez que compraron totalmente el edificio, prepararon su solicitud para obtener el permiso de uso condicional y lo presentaron a la ciudad. Ahora lo único que faltaba por hacer era organizar una reunión con la comunidad para conocer sus comentarios y luego una audiencia ante la Comisión, la cual emitiría su voto. En la audiencia, el personal del comité de Planificación de la Comunidad de la Ciudad presentó un reporte recomendando que se denegara la solicitud de la iglesia. Consideraron que la solicitud era incompatible con el plan del centro histórico de la ciudad y las ordenanzas de zonificación. A pesar de que el personal de la ciudad le había dicho a la iglesia que tenía que presentar una solicitud para obtener un permiso de uso condicional, esta nunca consideró que su solicitud podía ser negada.
¿Qué debieron de haber hecho?
El acudir a los tribunales
Al sentirse sin opciones, el pastor y la iglesia creyeron que no tenían otra alternativa más que llevar su caso a la corte. Presentaron una demanda ante el Tribunal de Distrito de Arizona. Argumentaron que la negación de su solicitud por parte de la ciudad violaba la Ley de Uso de Propiedad Religiosa y de Personas Institucionalizadas. En esencia, la Sub-sección 2000cc(a) dice: “Ningún gobierno deberá de imponer o implementar una regulación de uso de propiedad
de manera que imponga una carga considerable sobre el ejercicio religioso de una persona, incluyendo una asamblea o institución religiosa...” El problema con esta ley, es que nunca define qué es una
carga considerable. Por lo tanto, el tribunal de distrito se basó en el fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos en casos anteriores que definieron carga considerable como “más que un inconveniente”, “opresiva en gran medida”, o una “restricción significativa sobre el ejercicio de la religión”. En el fallo de 32 páginas, el tribunal dictaminó que debido a que la iglesia compró la propiedad antes de solicitar el permiso de uso condicional, la ciudad no había colocado una carga sustancial sobre la iglesia.
Mirando hacia el futuro
Cuanto más estudio este caso, más me doy cuenta de que nuestros planes no siempre salen como esperamos que lo hagan. Resulta imperativo que aprendamos a reconocer como oportunidades lo que de otra manera podrían parecer contratiempos. Sin embargo, no estoy diciendo que la inesperada “negación” de la iglesia de Arizona sea una oportunidad, más bien me refiero a la infraestructura general de la iglesia que
pudieron y debieron haber implementado, mucho antes de que la compra de un edificio fuera siquiera considerada, la cual les hubiera permitido realizar la transacción con un número mucho más grande de oportunidades. He tenido el privilegio de acompañar a muchos pastores y líderes de la iglesia a través de la formación de sus ministerios y de la infraestructura que los hizo lograr el éxito. Mediante la creación de estructuras jurídicas sólidas, las iglesias tienen la capacidad de hacer que una comunidad interactúe en muchos frentes reduciendo al mínimo la responsabilidad. Explicaré esto más adelante en este artículo.
Pérdida del edificio
Después de perder el caso, el edificio permaneció sin uso durante varios años. Después, en julio de 2009, el edificio fue embargado.
La que fue una feliz compra de un edificio de 17,000 pies cuadrados terminó con la iglesia retirándose de la misma. Perdieron su enganche y el resto del dinero que invirtieron en el edificio. Otra empresa lo compró por $120,000.00. Fue un duro golpe para la iglesia. Sentí profundamente su pérdida. De hecho, hice una pausa en mi investigación y en su redacción, para pedirle a Dios que usara ese momento como una manera para acercarlos más a Él y para que les repusiera lo que habían perdido.
La debida diligencia auténtica antes de comprar o firmar un contrato de arrendamiento
Los obstáculos al comprar bienes raíces o al firmar un contrato de arrendamiento para la iglesia pueden traerle muchos dolores de cabeza.
Creo que el 2015 será un año durante el cual un número sin precedentes de iglesias tomará la valiente decisión de adquirir edificios y firmar contratos de arrendamiento para tener un lugar permanente para la plataforma que Dios les dio. Aunque muchas ciudades en Estados Unidos han aprobado ordenanzas que dificultan las cosas para las iglesias, tenemos que seguir recordando que nuestros corazones no deben sentirse ofendidos. Dios está lleno de amor por su ciudad. Todavía quiere que use su iglesia para revelar Su amor por la ciudad. Con eso en mente, voy a darle algunos pasos prácticos de diligencia debida que le ayudarán a tu iglesia a evitarse dolores de cabeza.
1.
Siempre comienze con una carta de interés: Esta es una carta que se escribe explicando los principios generales que debe de contener un acuerdo oficial. El objetivo principal de la carta de interés es hacerle saber al vendedor o arrendador que estás interesado en su edificio y que te gustaría tener claros los términos.
2.
Haga que el acuerdo quede dependiente a la zonificación: La carta de interés debe de decir que necesita obtener la aprobación por escrito de la división de zonificación para que su iglesia/ministerio pueda usar la propiedad como se propone.
3.
Haga que cualquier contrato oficial quede supeditado: Si el vendedor o arrendador está de acuerdo con los términos de la carta de interés, siga adelante con un contrato oficial; sin embargo, asegúrese de que el contrato tenga una cláusula de contingencia que requiera la aprobación oficial de la división de zonificación.
4.
Busque un manual de planificación y zonificación: La mayoría de las ciudades tienen una especie de manual que detalla los planes que la ciudad tiene para un área en particular. Es necesario que se familiarice con él y haga que su propuesta sea consistente con el manual. Digo lo siguiente con algo de temor;
muchas iglesias intentan alcanzar a una ciudad sin tener que invertir de ellos mismos en la ciudad. ¿Por qué no elaborar una propuesta que de verdad impulse los planes de la ciudad a largo plazo? Al hacerlo, se ganará el respeto de la ciudad y le escucharán cuando usted hable. Una cosa que no mencioné anteriormente, fue que Arizona tiene una ley que restringe la concesión de licencias para la venta de licor en un radio de 300 pies de distancia de las escuelas e iglesias (A.R.S. § 4-207). Concederle a la iglesia el permiso de uso condicional habría restringido las licencias para la venta de bebidas alcohólicas en restaurantes, clubes de vino y hoteles.
La iglesia no habría sido bien recibida como ministro del evangelio, ya que su presencia habría interferido con estos negocios.
Cómo la estructura podría haber salvado su sueño
Mirar al futuro siempre es un componente necesario del crecimiento de una iglesia. Muchas veces, las noticias devastadoras pueden hacer que uno se rinda. Este no tiene que ser su caso.
Algunas veces, cuando una iglesia experimenta un retroceso, tal vez en realidad no lo sea. Puede ser una oportunidad para reinventarse y crecer. A continuación encontrará una lista de diez cosas que creo que la iglesia en Yuma, AZ, podría haber hecho con su edificio una vez que se agotaron todas sus posibilidades legales para establecer su iglesia en la calle principal.
- Establecer una corporación retentora de activos de acuerdo con la sección de exención fiscal 501(c)(2) y transferirle el título del edificio. Esto es superior a una LLC (compañía de responsabilidad limitada, por sus siglas en inglés) de un solo miembro porque evita que la iglesia incurra UBIT (Impuestos por ingresos no operativos, por sus siglas en inglés) y no puede ser traspasado como lo han sido muchas LLC de un solo miembro en el pasado.
- Establecer una sección 502 para una filial lucrativa que beneficiará a la iglesia.
- Hacer que la corporación retentora de activos, de acuerdo con la sección 501(c)(2), compre las acciones de la sección 502 para la filial lucrativa, lo cual crea el capital inicial para que la filial lucrativa ponga en marcha un negocio.
- Hacer que la filial lucrativa arriende el edificio de la corporación retentora de activos.
- Usar la filial lucrativa para comenzar una cafetería o restaurante u otro negocio en consonancia con las leyes de zonificación de la ciudad.
- Hacer que la filial lucrativa le pague renta a la corporación retentora de activos, la cual a su vez irá a la iglesia.
- Hacer que la filial lucrativa done sus ganancias netas, después de los impuestos, a la iglesia. La iglesia las recibe libres de impuestos.
- Hacer que la filial lucrativa subdivida el resto del espacio y lo subarriende a otros comerciantes potenciales. La ciudad tenía un gran interés en proporcionar infraestructura, así como los recursos para ayudarles a encontrar inquilinos.
- Disfrutar el hecho de que la iglesia no solo creó trabajos, sino que también contribuyó a los planes de la ciudad, ganándose un lugar en la mesa e influencia en el futuro.
- Por último: disfrutar el flujo de efectivo positivo y así expandir sus sueños.
Siga soñando
Después de haber trabajado con miles de pastores en los últimos años, puedo decir que una cosa que todos tenían en común es el hecho de que son soñadores.
Son hombres y mujeres cuyos corazones soñaban con lo que puede ser y debería de ser en su ciudad. Algunas veces, escuchamos historias como la de la iglesia en Yuma, AZ, y podemos llegar a ser tímidos con nuestros sueños. ¡Sin embargo este no es el momento para tener sueños pequeños! Esta es la hora de soñar en grande. Una de nuestras metas en la
Conferencia de Estructura Primordial para Iglesias, es darle las herramientas y habilidades que necesita tanto para soñar en grande como para construirlo de manera sólida. Creo que el resultado que obtuvo la iglesia en Yuma, AZ, pudo haber sido diferente si se hubieran asesorado mejor durante ese difícil momento. Si usted es un soñador, le invito a que me acompañe en una de nuestras conferencias. Estas conferencias le ayudarán a manejar hábilmente su ministerio y le animará a soñar otra vez. Pronto estaremos en su área, por favor
haga clic aquí para ver todo nuestro programa de conferencias.
¡Gracias por informarnos!
